なかなか売却出来ないときに確認すべきポイント
マンションが売れないのには必ず理由があります。
マンションの売却活動を開始から一定期間が経過しているにも関わらず、
なかなか売却先が決まらず困っている、という方も多いのではないでしょうか。
買い手が見つからないというのには理由があります。
今回は、マンションがなかなか売却出来ない場合の理由と、
売却するための方法についてご紹介します。
目次
室内の状態
内覧は多数入っているがその後に話が進まない。
内覧時に室内の家財や荷物が多いことで生活感が出てしまうと、
その印象が強く出てしまい、
買主様が購入後の生活イメージが沸きにくくなくなってしまいます。
また家財等が多過ぎることは、室内を狭く感じさせてしまう原因にもなります。
売却時に処分しようと思っているモノがある場合は、
早々に処分して、内覧時までに片付けておきましょう。
処分しないモノに関しても、内見時には収納しておくなどで
対応するようにしましょう。
また、室内はどうしても家庭ごとに独特のニオイがあるため、
内見前には室内を換気しておくこともよいでしょう。
室内のキズや汚れがあまりにも多い場合にも、
購入意欲を低下させてしまう原因となります。
クリーニングやリフォームを入れる必要があるかどうかも、
不動産会社に相談してみましょう。
設定価格
近隣で販売されている物件と価格の比較をしてみましょう。
ポータルサイトを利用して、売却予定の物件のエリア内で販売されている
物件価格を調べてみましょう。
マンションの場合は、同じマンション内で他のお部屋が販売されていることも
よくありますので、見つけられると、とてもわかりやすいと思います。
ポータルサイトで、同じマンション内で、広さ、リフォームの有無等で
より良い条件のお部屋が、売却予定の物件より低い価格設定で販売されていたら
当然そちらのお部屋を選ばれる方が多くなります。
同じマンション内で情報がない場合は、
近隣の同じくらいの築年数のマンションのお部屋と比較してみましょう。
また、売却活動前に受け取っている査定書には
査定価格の根拠となる近隣の成約事例等の記載があります。
査定書を確認して、現在の設定価格が適正なのかどうか見直してみましょう。
広告内容
近年では、ポータルサイトで物件情報をあらかじめ調べた上で、
不動産会社にお問い合わせをされる方が多くなってきました。
インターネット上のポータルサイトに物件の情報を掲載していなければ、
物件をお探しの方に認知されるはずもありません。
また、掲載されている物件写真や内容を見て、
写真が暗すぎないか、物件内容がしっかり記載されているのかなど
確認しましょう。
きれいな室内写真が掲載されていることはとても重要です。
掲載されている内容が、外観写真と間取り図面だけでは
多くのお問い合わせをいただくことは厳しいでしょう。
室内の写真を撮ってもらうようにお願いする、
自分で撮影してその写真を掲載してもらうように
依頼するなどしてみましょう。
写真撮影の際は、なるべく陽当たりの良い時間帯に、
室内をきれいに片付けた状態で撮影するようにしましょう。
広告に掲載されている写真によって、
物件の良し悪しを判断されてしまいます。
不動産会社の広告活動
売却がうまく進むかどうかは依頼先の不動産会社の営業担当の
力量にも左右されます。
1社のみにしか依頼が出来ない、
専任媒介と専属専任媒介の場合でしたら
尚更、営業担当者が重要になります。
レインズ登録
レインズに物件情報を掲載してもらえているのかを確認しましょう。
レインズ
レインズとは、全国の不動産業者間で物件情報を共有している
ネットワークシステムです。
不動産会社の営業は、レインズに掲載されている情報を見て
お客様へ物件の紹介やご案内を行います。
このことからレインズに物件情報を掲載してもらわない限りは、
依頼先以外の不動産会社が売却予定の物件をお客様に紹介することはできません。
依頼先の不動産会社しか取り扱うことができない物件となってしまうからです。
媒介契約を結んでから、専属専任媒介なら5日以内、
専任媒介なら7日以内に、レインズへの登録が義務付けられています。
一般媒介はレインズへの登録義務はありませんが、レインズへの掲載を依頼出来ます。
登録されていないのでしたら掲載をお願いすることはとても大切です。
不動産会社がレインズへ物件の登録を行なった際には、
登録証明書を取得して、所有者様へお送りすることになっています。
登録証明書を受け取っていれば、レインズに登録されていることになります。
囲い込み
レインズへ登録されている場合でも、
囲い込みというものが行われていないか注意する必要があります。
囲い込みとは、自社のみで買主を見つけるために、
他の不動産会社には物件の紹介を断っている状態のことです。
売主からだけではなく、買主からも仲介手数料を受け取るために、
囲い込みが行われる場合があります。
売却依頼先以外の不動産会社経由での問い合わせが明らかに少ない場合や
内覧希望者が少ない場合は、囲い込みがされている可能性があります。
囲い込みが行われていると、依頼先の不動産会社のみで
売主の物件を取り扱っていることになるので、大きな機会損失が生じています。
囲い込みの疑いがある場合には、
依頼先の不動産会社に他社経由のご案内が入らないのはどうしてでしょうか？と
ご質問をしてみてください。
まとめ
なかなか売却活動がうまくいっていないと思っている方は
今回ご紹介した項目を確認して
今後の売却活動がスムーズに進むように改善しましょう。
専任媒介と専属専任媒介では、
契約期間中の依頼先の不動産会社の変更は原則行えません。
契約の更新のタイミングが近い場合は、不動産会社を変更することもよい方法です。
寝屋川不動産売却センターでは、
寝屋川市の不動産買取・不動産売却・不動産査定を行っております。
お客様の大切な財産である不動産の売却について
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不動産売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。