不動産売却の費用や注意点、最適なタイミングとは？

目次

• ○  投資不動産を売却するタイミングは？
• ・空室率が上がった時
• ・入居者が入居中の時
• ・元金返済額が減価償却費を上回ったとき
• ・減価償却期間が終わる時
• ・築年数が20年以上になる前
• ・大規模修繕の前
• ○  不動産を売却するための準備
• ・必要書類を準備する
• ・管理会社へ連絡
• ・不動産市場や価格相場の調査
• ○  不動産売却の流れ
• ・不動産業者に相談・査定を依頼
• ・媒介契約を締結
• ・物件を売り出す
• ・売買契約を締結する
• ・不動産の引き渡し・決済
• ○  不動産の売却にかかる費用について
• ・仲介手数料
• ・印紙税
• ・ローン返済手数料
• ・抵当権抹消費用
• ・譲渡所得税、住民税
• ・登記名義人表示変更登記費用
• ・測量費用
• ○  不動産を売却する際の注意点
• ・所有年数が５年を超えている
• ・物件の内覧前にハウスクリーニングを行う
• ○  まとめ

投資不動産を売却するタイミングは？

売却に最適なタイミングとは？

空室率が上がった時

空室率が上がる原因は、不動産の経年劣化や競合の増加などです。

空室対策のために、リフォームやリノベーションを行っても、
必ず入居者が見つかる保証はありません。
自己資金がかかってしまうのもリスクと言えます。

そのため、入居者がなかなか決まらない場合は、
不動産を売却するタイミングの1つになります。

入居者が入居中の時

入居者がいる不動産はオーナーチェンジ物件として売却されます。

オーナーチェンジ物件は入居者を募集する手間を省けるだけでなく、
不動産購入時から家賃収入を得られるため、投資家からのニーズが高いものになります。

このことから、入居者がいる間に投資物件として売却するのは
いいタイミングと言えます。

元金返済額が減価償却費を上回ったとき

減価償却費とは、不動産や車などの固定資産を取得する際にかかった費用を、
購入した年にすべて計上するのではなく、耐用年数に応じて分割して計上する仕組みです。

減価償却費が元金返済額を上回った分は、経費に計上できないため、税負担が増えてしまいます。

そのため、元金返済額が減価償却費を上回るまでに
不動産を売ってしまうのも1つの方法でしょう。

減価償却期間が終わる時

減価償却期間が終わると、経費が減り、所得が増えるため、
所得税や住民税が増加します。

経費が少なくなると、税負担が増加するため、減価償却期間が終わる前に売却するというのも1つのタイミングです。

築年数が20年以上になる前

マンションの場合、築年数が20年を超えると、値引きされる事が多くなります。

また、築年数が20年になると、排水設備等の交換時期となり、
修繕費用が高額になるケースもあるため、
築年数が20年を超える前に売るのも1つのタイミングです。

大規模修繕の前

マンションでは、10年～20年で大規模修繕が行われます。

マンションを所有している場合、大規模修繕のために
修繕積立金を毎月支払わなければなりません。

また、修繕積立金が不足した場合、臨時で一時金を求められるケースもあるため、
大規模修繕の前に売ってしまうのもタイミングの1つといえます。

不動産を売却するための準備

不動産を売却する前には、以下の準備が必要です。

必要書類を準備する

印鑑証明書、実印
登記簿謄本
写真付きの身分証明書
マンションの管理規約
ローン残高証明書、ローン返済予定表
登記済権利証または登記識別情報
固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
建築確認済証、検査済証、建築設計図書、工事記録書
住民票（登記簿住所と現住所が異なる場合）
地積測量図、境界確認書
銀行通帳

管理会社へ連絡

マンションの管理会社へ連絡し、組合員の資格喪失届の提出と
管理費・修繕積立金の精算を行います。

売却の意思を早めに伝えることで、提出方法や精算額が明確になり、
その後のやり取りがスムーズなります

不動産市場や価格相場の調査

不動産市場や価格相場を調査することで、所有している不動産に似た物件の市場価格がわかります。

不動産の市場価格は、不動産のポータルサイト等で確認できるため、
売却前にはチェックしておきましょう。

不動産売却の流れ

不動産を売却する際の流れは、以下のとおりです。

不動産業者に相談・査定を依頼

不動産会社に、売却に関する相談をしましょう。

自身が所有している不動産の具体的な相談をすることで、
良い提案を受けられるでしょう。

媒介契約を締結

媒介契約には、3つの契約方法があります。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約　があります。

物件を売り出す

媒介契約を締結すると、インターネットへの掲載や広告により
購入者の募集が開始します。

売買契約を締結する

購入希望者が見つかり次第、希望条件の調整を行い、売買契約を締結します。

売買契約後のトラブルを避けるためにも、物件の欠陥や不具合などは
事前に伝えておきましょう。

不動産の引き渡し・決済

売買契約後、残代金の決済を行い不動産の引き渡しが行われます。

ローンが残っている場合、決済前に金融機関にローン返済の申し出を行い、
抵当権を抹消しなければなりません。

不動産の売却にかかる費用について

不動産売却には、以下の費用がかかります。事前に把握しておきましょう。

仲介手数料

売却依頼をした物件が売れた際には、仲介業務の報酬として、不動産仲介会社に仲介手数料を支払いが必要になります。

仲介手数料は法律で上限額が設定されています。

多くの仲介会社は、上限額で設定しています。
仲介手数料の上限額は、売却価格×3%＋6万円＋消費税です。

印紙税

売買契約書には、印紙税として決められた金額の印紙を貼付します。

印紙代は、売買価格によって異なります。

ローン返済手数料

売却する物件にローン残高がある場合、一括返済の、手数料を金融機関に支払わなければなりません。

ローン返済手数料は、金融機関や返済期間によって異なるため、
正確な金額については確認が必要です。

抵当権抹消費用

ローン完済時に発生する費用です。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際に、購入する住宅や土地を金融機関が担保にする権利です。

譲渡所得税、住民税

不動産を売却し、利益が出た場合には、所得税と住民税を支払う必要があります。

譲渡所得税＝譲渡所得（売却価格－取得費用－譲渡費用）×所得税・住民税

なお、譲渡所得にかかる所得税・住民税は、不動産の所有期間によって異なります。

登記名義人表示変更登記費用

不動産を購入後、引越しなどで住所が変わった場合や、氏名が変わった場合は、
登記を変更する必要があります。

登記上の住所や氏名が現在と異なる場合、不動産の所有権を移転することができません。

測量費用

売却する不動産が戸建てやアパートなどで境界が定まっていない場合は、
測量を行う必要があります。

境界が不明確な状態での取引はトラブルになりかねません。

不動産を売却する際の注意点

次に不動産を売却する際の注意点をご紹介します。

所有年数が５年を超えている

不動産の所有年数が5年を超えているかどうかで、譲渡所得税の税率が変化します。

不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡となり、
39.63%の税金がかかります。
5年を超える場合は長期譲渡となり、20.315%まで抑えられます。

所有期間によって税金を抑えられるため、不動産売却時には、長期譲渡が適用されるまで待つ事をおすすめします。

物件の内覧前にハウスクリーニングを行う

物件の内覧が行われる前には、出来る限りクリーニング行い、綺麗にしましょう。

まとめ

不動産を売却する際には入居者の有無や築年数、現在の相場を確認し、
不動産会社に査定の依頼は適したタイミングで行いましょう。

また、不動産の売却には、さまざまな費用がかかるため、不動産の売却を検討されている方は事前に確認しておきましょう。

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