不動産売買契約書の確認事項

目次

• ○  不動産売買契約書とは？
• ○  物件の明示
• ・契約の当事者
• ・物件情報
• ・土地面積・代金
• ・境界の明示
• ○  代金・引き渡し
• ・売買代金・支払日
• ・手付金と手付解除
• ・所有権の移転・引き渡し日
• ・付帯設備
• ・抵当権などの抹消
• ・公租公課の精算
• ○  契約解除
• ・契約違反による解除
• ・反社会的勢力排除条項
• ・ローン特約
• ○  不測の事態に関する明示
• ・引き渡し前の物件の滅失
• ・瑕疵担保責任
• ・契約不適合責任
• ○  まとめ

不動産売買契約書とは？

不動産売買では大きな金額が動くので、
問題が生じることも少なくありません。

大きなトラブルを避けるためにも、
不動産取引において発生する可能性のある問題の対応方法や
責任の所在などを記載しておくことが重要です。

売主と買主の間で結ばれる契約の内容を、
細かく記載して書面に残すものが不動産売買契約書になります。

不動産売買契約書の重要なチェックポイントをご紹介します。

物件の明示

次に物件について記載されている内容についてご紹介します。

契約の当事者

不動産売買取引の当事者を特定する必要があるため、
売主・買主両者の情報を売買契約書に記載します。

物件情報

売買取引の対象となる不動産物件について
登記情報の内容を記載します。

土地面積・代金

建物は登記上の面積で代金を確定する方法が一般的になります。

土地については売買代金を登記上の面積で決定する方法と、
実測面積で確定させる方法があります。

これらの内容について記載します。

境界の明示

現地で隣地との境界を売主が買主に明示する必要があります。

境界が不明な場合には土地家屋調査士や測量士などに依頼して、
隣地所有者との間での境界を確定する必要があります。

越境物がある場合、引き渡しまでに売主が解消するのか、
買主が承継するのか、特約で記載します。

代金・引き渡し

次に代金や引き渡しに関して
記載されている内容をご紹介します。

売買代金・支払日

代金については契約締結時に買主から手付金を受け取り、
引き渡し時に残代金の支払いを受ける方法が一般的です。

中間金を受け取る場合もあります。

手付金と手付解除

売買契約の締結と同時に買主から支払われるものが手付金になります。

最終的には売買代金に充当されるものですが、
当事者のどちらか一方が契約の履行に着手するまでは、
売主は手付金の倍返し、買主は手付金を放棄すれば
契約を解除することができます。

所有権の移転・引き渡し日

契約書には所有権の移転と引き渡し日が記載されます。

買主による売買代金支払いと同時に
売主から買主への所有権の移転され
司法書士による登記移転の手続きが行われます。

付帯設備

エアコンや照明、給湯器などの設備や備品は、
そのまま引き渡しされるのか、
故障がないかなどについて設備表を作成します。

抵当権などの抹消

抵当権や地上権などが設定されている場合、
売主が引渡しまでに抹消しなければならず、
買主が所有権を行使できる状態にすることを、契約書に記載します。

公租公課の精算

不動産にかかる固定資産税や都市計画税などの租税公課は、
不動産の引渡し日を基準に売主・買主双方で負担するものです。

売主・買主の間で合意した
公租公課の精算方法を契約書に記載します。

契約解除

次に契約解除について記載されている内容について
ご紹介します。

契約違反による解除

売主・買主のどちらかが契約内容の履行を怠った場合、
書面による催告、改善されない場合は契約破棄となります。

契約違反による解除の条件や方法が売買契約書に記載されます。

契約破棄の原因を作った者は、契約の相手に違約金を支払う必要があります。

違約金は物件価格の10～20％が相場です。
買主による契約違反の場合は手付金が没収されます。

反社会的勢力排除条項

法律で、反社会勢力に所属する者は、
不動産取引ができないと定められています。

反社会勢力所属していた場合は
契約解除となることが記載されます。

ローン特約

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、
売買契約にはローン特約の内容が記載されます。

買主が金融機関のローン審査に通らなかった場合、
契約を無効とし、売主は手付金を無利子で買主に返却するというものです。

売買契約書には、ローンを受ける予定の金融機関名や
融資予定額などが記載されます。

一般的にローン特約の利用は、
売買契約書作成前に売主と買主で合意されているものです。

不測の事態に関する明示

次に、不測の事態に関して明示されている内容をご紹介します。

引き渡し前の物件の滅失

売買対象となる不動産が地震や火災で損害を受けた場合、
その負担を売主と買主のどちらがどのような形で負担するのかを決めるものです。

このような場合、民法では買主の費用負担が原則となりますが、
不動産取引の場合は売主負担が慣例となっています。

特約事項として、売買契約書の中に
引き渡し前の物件の滅失について記載します。

一般的には、物件の破損が大きく、修復しても使用が困難な場合は、
売主、買主、どちらからも契約を解除できるものとします。

瑕疵担保責任

不動産に瑕疵があった場合について、
解決方法や解決できなかった場合の
契約解除などに関する瑕疵担保責任が記載されます。

不動産の瑕疵は、買主が知らなかった事項も責任を負うものであり、
売主が宅建業者である場合は
その期間は物件引渡しから法律で2年間と定められています。

契約不適合責任

物件に契約不適合があった場合に、
売主が契約不適合責任を負う期間を定めます。

その期間内に契約不適合が発見されたときは
買主は売主に対し修補や代金の減額、損害賠償、
または解除を請求できることが記載されます。

まとめ

不動産売買契約書には
多くの重要な事項が記載されているものになります。

寝屋川不動産売却センターでは、
寝屋川市の不動産買取・不動産売却・不動産査定を行っております。

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不動産売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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