再建築不可の物件も売却が可能です！！

目次

• ○  再建築不可物件とは？
• ・建物が建てられないと定められた区域
• ・道路に接していない土地
• ・土地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
• ○  再建築不可物件を売却する方法
• ・再建築できるようにしてから売却する
• ・ そのまま売却する

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊してしまった場合は建物を新たに建てることができない建て替え不可物件のことをいいます。

土地に建物を建てる際は建築許可を取る必要がありますが、
その許可を取得するには、都市計画法や建築基準法など、
さまざまな法令と自治体が定める条例などに適合している必要があります。

再建築不可の物件は、建物を建てるために必要な条件を満たしていないため、
建て替えることができない物件となっています。

次に建て替えることができない具体的な理由を挙げてみましょう。

建物が建てられないと定められた区域

都市計画法による都市計画区域のうち、市街化調整区域となっている土地は、
新たに建物を建てることが認められません。

この地域内では、既存住宅が建っている場合でも、原則は建て替えができません。

市街化調整区域の建物建築に関して、一部規制を緩和している自治体もありますが、
建物の新築や建て替えにあたっては開発許可などの手続きの際、
申請しても認められないことがあります。

このことから、基本的には市街化調整区域の土地は再建築不可物件といえます。

道路に接していない土地

道路に接していない土地の場合、建築許可が下りないため、再建築不可となります。

道路に接していない土地には民法上の囲繞地通行権という権利があり、
囲まれている土地の所有者が公道に隣接する他の土地を通行する権利が認められています。

しかし、この権利があるために、土地の所有者同士の問題が起こりやすいことなどの理由で
購入を検討する人がほとんどいない土地ともいえます。

土地が建築基準法上の道路に2m以上接していない

都市計画区域内または準都市計画区域内では、建物の建築許可を取得する際、建物を建てる敷地が道路に2m以上接しているという要件があります。

つまり、敷地が道路と接している幅が2m未満の場合は建物を建てることができません。

道路というのは建築基準法で認められている道路である必要があります。
道路に接しているように見えても、建築基準法では道路と認められていないケースもあります。

たとえば、農道や林道などは、基本的には建築基準法上の道路として認められていないため、こうした通路にしか接していない場合は再建築不可になります。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件を売却する場合、以下のような方法があります。

再建築できるようにしてから売却する

売却する前に物件を再建築できる条件にした上で、売却するという方法もあります。

敷地が道路と接していない土地や道路と接する幅が2m未満の土地の場合は、
道路までつながる隣接地の所有者からその土地を一部売却してもらう方法や、
一部の土地を賃貸することで、道路と再建築不可物件が2m以上接することになるため、
再建築可能になるという方法もあります。

再建築が可能となれば、一般的な物件と同じように売却することができるため、
売却を検討する際に隣接地の所有者と相談してみましょう。
場合によっては、隣接地の所有者から購入を申し出てくれる可能性もあるかもしれません。

そのまま売却する

再建築不可物件でも、そのまま売却することが可能です。
ただし、基本的に建て替えはできないので既存建物をリフォームして利用するしかありません。
そしてリフォームする場合でも基本的に増築する事はできません。
そのため、広い土地でも利用できる範囲が限られてしまい、
不動産としては価値が低いものとなります。

売却する場合は、相場価格より安くなることを覚悟しておく必要があるでしょう。

一方で、不動産を購入する側からすると、住宅ローンは利用できないですが、
不動産の価格自体は安く購入できます。
リフォームして建物を活用する場合は土地建物ともに固定資産税などの税金が安いメリットもあるため、期待はできます。

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