抵当権とは?登録・抹消について

目次

• ○  抵当権とは
• ・抵当権設定
• ・抵当権と根抵当権の違い
• ○  抵当権の設定方法
• ・必要書類
• ・費用
• ○  抵当権行使
• ○  抵当権付きの物件も売買可能か
• ・抵当権付き物件の売買のリスク
• ○  抵当権付きの物件の相続
• ○  抵当権抹消の方法
• ・自動的に抹消されない
• ・抵当権を抹消する方法
• ・抵当権を抹消しないリスク
• ○  抵当権はすみやかに抹消がおすすめ

抵当権とは

抵当権とは、銀行や金融機関から住宅ローンを借り入れる際に
購入した不動産に設定される権利のことをいいます。

この権利をもつのは銀行や金融機関です。

住宅ローンの返済がなかった場合は
購入した不動産を担保にすることができます。

対象となる不動産は抵当物件と呼ばれます。

抵当権設定

抵当権が設定されると、
どうなるのでしょうか。

抵当物件になっていても
住み続けることは可能です。

債務者は、担保となった物件を明け渡す必要はありません。

抵当権が設定されている場合でも
ローンを支払い続けている限りは問題ありません。

抵当権と根抵当権の違い

抵当権とは別に、根抵当権と呼ばれるものもあります。

根抵当権は、企業が融資を受ける場合に
企業が所有する不動産に設定されることが多いです。

そして、借入額は、極度額内であれば何度でも借り入れできます。

さらに、当事者の合意がないかぎり消滅はしません。

これらが抵当権との大きな違いです。

抵当権の設定方法

抵当権が設定されるのは住宅ローンで借り入れする際や
住宅ローンの借り換えをするときに設定されます。

このことから金融機関で住宅ローンを組む際には、
抵当権が設定されると考えます。

必要書類

抵当権の設定に必要な書類は、
・権利証
・抵当権設定契約書
・所有者の印鑑証明書　が必要になります。

そして抵当権設定の際に
不動産所有者の実印も必要となります。

費用

抵当権の設定には司法書士への報酬費用と
登録免許税を支払う必要があります。

・司法書士への報酬
抵当権設定登記の手続きはご自身でもできますが、
煩雑であることから、
司法書士に依頼する方がほとんどです。

依頼する司法書士は、不動産会社や金融機関が指定するのが一般的です。

司法書士に手続きを依頼する場合は、
司法書士への報酬と必要書類の発行手数料などが必要となります。

司法書士に支払う報酬額の相場は、5万円～10万円程度です。

・登録免許税
登録免許税は、抵当権設定登記を行うときに納める税金のことです。

抵当権行使

競売開始決定がなされた時点で、
不動産が差し押さえられてしまいます。

抵当権が行使されると不動産が競売にかけられます。

不動産が競売にかけられ落札されると、
その落札代金すべてがローンの支払いにあてられますが、
落札価格がローン返済額よりも少ない場合もあります。

その場合ローンを借りた債務者は、
残りの額を引き続き支払う必要があります。

抵当権が実行され、不動産が競売にかけられるメリットはほとんどありません。

抵当権付きの物件も売買可能か

不動産に抵当権が設定されていても、
売買することは可能です。

抵当権付きの物件を売る方法は
任意売却で売りに出す場合と、
不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

抵当権付き物件の売買のリスク

抵当権付き物件の売買には、リスクがあります。

・売却のリスク
任意売却の場合、銀行・金融機関などの債権者、連帯保証人の同意が必要になり
一定期間クレジットカードの作成ができない場合があります。

不動産買取は、市場価格よりも低い売却価格になる傾向にあります。

・購入のリスク
住宅ローンの審査に通らない場合があります。

売主のローンの返済が滞っている場合は
抵当権が実行され競売にかけられます。

抵当権付きの物件の相続

住宅ローンの返済が残っている抵当権付き物件でも相続することができます。
ですが、住宅ローンの返済義務を負わずに、
物件のみを相続することはできません。

抵当権付きの物件を相続する場合には、
必ず住宅ローンの返済義務も引き継ぐことになります。

住宅ローンの返済義務を負いたくない場合は、
相続放棄をしなければなりません。

相続放棄とは、不動産だけでなく、
すべての遺産の相続を放棄することです。

抵当権抹消の方法

抵当権付きの物件を購入する場合の抵当権抹消方法や、
よくあるトラブルをご紹介します。

自動的に抹消されない

抵当権は自動的に抹消されるものではありません。

住宅ローンをすべて完済した際に
抵当権抹消の手続きを行う必要があります。

抵当権が抹消されていないと、
さまざまなトラブルが発生する可能性があります。

例えば、不動産の売却は抵当権を抹消していないとできません。

新たに住宅ローンを借り入れるときも、
抵当権が設定されたままの場合は審査に通らない可能性もあります。

さらに抵当権を抹消せずに放置した場合、
手続きが複雑になる場合や手間が増える可能性もあります。

抵当権の抹消手続きは、ご自身で行うことができますが
司法書士に依頼することも可能です。

すみやかに手続きをする事をおすすめします。

抵当権を抹消する方法

次に抵当権を抹殺する方法をご紹介します。

①売主に手持ち資金でローンを全額返済してもらう

全額返済後、抵当権抹消手続きが完了してから、
不動産を購入すると安心です。

②同時抹消
売主にローンを全額返済する資金がない場合は同時抹消の手続きを行います。
同時抹消とは、以下の手続きを同日に行うことです。

・買主が支払う代金をローンにあてて返済
・売主に抵当権抹消手続きを行ってもらう
・売主から買主へ不動産の所有権移転登記を行う

この同時抹消を行えば、
買主のリスクを避けることが可能です。

③別の物件を担保にする
買主が支払う代金でローンを返済しても
全額返済できない場合もあるかと思います。

この場合は、不足分を売主の手持ち資金から支払う方法や
ほかの物件に担保を設定する方法などにより、
金融機関の了解を得られる場合もあります。

抵当権を抹消しないリスク

抵当権を抹消しないと、リスクを負う可能性があります。

・不動産を担保としたローンが組みにくくなる
住宅ローンを組む際は不動産を担保に抵当権が設定されます。

その際に抵当権を抹消しない場合は、
抵当権のない物件より融資を受けられる条件が悪くなります。

また抵当権が抹消されていないと
登記の流用と判断される場合があり、
他のローン審査に通りにくくなる可能性もあります。

・抹消費用が高額になる可能性がある
抵当権を抹消しないまま放置していると、
さまざまな書類が必要になり、手続きが複雑化して
費用が高額になる可能性があります。

・不動産の売却時に不利
抵当権を抹消しないで不動産を売却することは可能ですが、
買主がなかなか見つからない可能性が高くなります。

その理由は、家の売却時や不動産を担保にして新たなローンを借りる場合は、
原則、抵当権を抹消しておく必要がある為です。

また買主側は、抵当権がついている物件は
住宅ローンが完済されたかどうかが判断できず、
信頼性が低くなってしまいます。
抵当権が残っている不動産を、購入したいと思う人は少ないでしょう。

抵当権はすみやかに抹消がおすすめ

抵当権の意味や抵当権の行使、
抵当権付き物件の売買、
抵当権抹消についてご説明しました。

抵当権を抹消するには、ローンを完済することが基本です。

さまざまなトラブルやリスクが発生する可能性があるため、
ローン完済したら、すぐに抹消手続きを行うことがおすすめです。

寝屋川不動産売却センターでは、
寝屋川市の不動産買取・不動産売却・不動産査定を行っております。

お客様の大切な財産である不動産の売却について
ご希望に沿った最良の方法をご提案いたします。

不動産売却を検討されている方は、ぜひお気軽にご相談ください。

ブログ一覧