築古マンションの資産価値や売却時の注意点とは

目次

• ○  築30年のマンションはあとどれくらい居住可能？
• ・耐用年数と寿命の関係
• ○  築30年のマンションのメリット
• ・価格の下落が少ない・価格が安い
• ・物件の管理状態を把握しやすい
• ・立地条件が好条件
• ・ほとんど大規模修繕工事済み
• ・新耐震基準
• ○  築30年のマンションは売却が難しい？
• ・住宅ローン控除が利用できない
• ・設備や外観の老朽化
• ・耐震性
• ○  築30年超のマンションを売却する際のポイント
• ・相場価格を調べる
• ・買い手にとってのメリットを伝える
• ・リフォームなしで売却
• ・専任媒介で売却を依頼
• ○  まとめ

築30年のマンションはあとどれくらい居住可能？

築30年超の耐用年数と寿命の関係を理解することで、
あと何年居住可能なのかが見えてきます。

耐用年数と寿命の関係

マンションの耐用年数と建物の寿命は関係がありません。

しかしながら、鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は47年ですので
そこを寿命と考えている人も多いかと思います。

耐用年数をひとつの区切りとして考えることも重要ですが、
実際の構造上の寿命はさらに長いと考えられています。

国土交通省では、鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は
68年とされています。

これは建物の寿命は、メンテナンスがされているかどうかで
大きく左右されるということです。

このことから、法定耐用年数を超えても
住み続けることは可能です。

築30年のマンションのメリット

築30年のマンションというと、メリットがないように思えますが、
メリットもございます。

築30年のマンションのメリットをご紹介します。

価格の下落が少ない・価格が安い

エリアにもよりますが、
築古マンションは築浅のマンションに比べると価格が安いのがメリットです。

また、価格の下落が少ないのもメリットの一つです。

一般的に建物の価値は、築10年までは大きく下落していきますが、
20年を超えるとほとんど下落がないため、価値が大幅に下落することはありません。

物件の管理状態を把握しやすい

マンションは、管理状態が寿命に大きく影響します。

そのため、共用設備などの修繕・メンテナンスはとても重要です。

築30年のマンションであれば、何度か大規模修繕を行われているはずなので、
議事録を確認すれば、修繕の内容やメンテナンスが実施されたのかを
把握することができます。

立地条件が好条件

築年数が経過したマンションは、
新築マンションよりも立地条件に恵まれた物件が多いのもメリットの一つです。

これは、立地の良いエリアから先に開発されていくことが要因です。

また、マンション売却希望の方にとっては、
好立地にあるマンションなら買い手が見つかりやすいです。

ほとんど大規模修繕工事済み

大規模修繕工事が行われるタイミングは
12～15年目に1回目、24～30年目に2回目が一般的です。

このことから、築30年のマンションであれば、
2度目の大規模修繕工事が行われたばかりのマンションに住めるのもメリットです。

新耐震基準

築30年のマンションだと耐震性に不安があるかもしれません。

しかし、築30年のマンションは新耐震基準に基づいて建てられています。

新耐震基準は、大規模地震で建物が倒壊しないことを
条件としているので耐震性も安心です。

築30年のマンションは売却が難しい？

築30年のマンションは売却が難しいといわれることが多いですが
その理由をご紹介します。

住宅ローン控除が利用できない

従来は、築25年超のマンションには
原則、買主が住宅ローン控除を利用することができませんでした。

これが、売却の大きな課題となり、
築30年のマンションは売れない理由のひとつです。

しかし、制度が変更され、条件はありますが
買主が住宅ローン控除を利用できるようになりました。

よって、住宅ローン控除が売却活動の問題点になることはなくなるでしょう。

設備や外観の老朽化

築30年になると、設備・外観が老朽化し、売却しにくくなることがあります。

設備は、築15～20年程度で何らかの故障が出はじめるといわれています。

外観を修繕することはできませんが、
設備は交換、修繕を行い、使える状態にしておくことがおすすめです。

耐震性

築年数が30年にもなると、不安になるのが耐震性の問題ですが、
築30年の建物であれば、新耐震基準に基づいて建てられているため、
耐震基準を満たしているので、売却に大きな影響はないでしょう。

築30年超のマンションを売却する際のポイント

築30年超のマンションの売却希望の方に、
売却する際のポイントをご紹介します。

相場価格を調べる

マンション売却で重要なのが、
事前に相場価格を把握することです。

不動産会社から、査定額を提示されますが、
不動産会社はなるべく安く買い取りたいので
査定額が低くなることもあります。

不動産会社に査定を依頼する前に、
ご自身でマンション売買の相場を確認しておくことが大切です。

買い手にとってのメリットを伝える

買い手にとって、
その物件のメリットになることを提示しましょう。

メリットを提示する際は、
暮らしていた売主だからこそ知っている情報を
出来るだけ分かりやすく提示することが大切です。

リフォームなしで売却

築古のマンションはリフォームしたほうが売れるように思われますが、
実は、リフォームしないことが売却のポイントとなることもあります。

理由は、リフォームするとリフォーム費用が発生するので、
逆に損をする可能性があるためです。

また、最近は中古マンション購入後に、
自分の好みでリフォームやリノベーションをしたいという人が増えています。

よって、リフォームせずに売るほうがよいという場合も多いです。

専任媒介で売却を依頼

不動産会社と締結する仲介には
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

専任媒介にすれば、1社に売却を依頼するので
物件を積極的に売り出してもらえ、
複数の不動産会社とやりとりすることもないため、時間や手間が省けます。

信頼できる不動産会社を見つけて、
専任媒介契約をすることも選択肢のひとつです。

複数の不動産会社に査定依頼を依頼し、
そのときの対応などから信頼できる不動産会社を見極めて依頼しましょう。

まとめ

管理状況がよければ築30年のマンションでも好物件になり
住み続けることも可能です。

また、売却希望の方、購入希望の方、
双方にメリットがある物件ともいえるでしょう。

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