賃貸中の物件も売却可能です！売却方法の流れ、注意点について

目次

• ○  賃貸中の物件の売却は可能です！
• ○  入居者がいる状態でオーナーチェンジとして売却する
• ・オーナーチェンジのメリット
• ・オーナーチェンジのデメリット
• ○  賃貸中の物件を売却する流れや必要書類、注意点
• ・入居者に対し、退去予定があるかを確認する
• ・不動産会社に査定を依頼する
• ・不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始する
• ・買主決定後、売買契約を結び、所有権移転登記を行う
• ・オーナーチェンジの場合は入居者へ変更通知をする
• ○  賃貸中の物件を売却するのに必要な書類
• ○  賃貸中の物件を高く売却するコツ
• ○  まとめ

賃貸中の物件の売却は可能です！

賃貸中であっても物件は売却できます。

これまでは、賃貸中の物件を売却する場合には、
入居者に許可が必要でした。

しかし、近年、改正された賃貸借契約に関する民法により、
物件の売却や譲渡について、入居者に許諾を得る必要がなくなりました。

次に、賃貸中の物件を売却する方法をご紹介します。

入居者がいる状態でオーナーチェンジとして売却する

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で
次のオーナーに物件を売却する方法です。

オーナーチェンジの際のメリット・デメリットをご紹介します。

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジで物件を売却する際の売主・買主のメリットは、以下のとおりです。

【買主】
購入してすぐに家賃収入を得ることが可能
すでに入居者がいるため、リフォーム費用が抑えられる

【売主】
現状のまま売却が可能。
家賃収入を得ながら売却活動が可能

入居者が居住中に、物件の所有権や賃貸権を売主から買主に移転させるため、
入居者側も家賃の支払先の変更以外の変化はほとんどありません。

さらに入居者が居住中のため、空いた部屋の原状回復費用やリフォームなどの費用も必要ありません。

オーナーチェンジは買主・売主・入居者にとってメリットが多くいので
賃貸中の物件を売却する方法の中でもっとも一般的なものになります。

オーナーチェンジのデメリット

次にオーナーチェンジのデメリットをご紹介します。

【買主】
購入前の内覧が難しい
購入後に物件の瑕疵が発見される可能性がある

【売主】
売却価格が安くなる可能性がある
買主が不動産投資家を対象とするため、限定されてしまう

売主にとっては、売却価格が安くなってしまうのが大きなデメリットといえるでしょう。

賃貸中の物件を売却する流れや必要書類、注意点

次に、賃貸中の物件を売却する流れ・注意点をご紹介します。

あわせて売却時の必要書類についてもご紹介します。

入居者に対し、退去予定があるかを確認する

入居者に対し退去予定があるのかを確認します

オーナーチェンジの方法で売却する場合は、
そのまま不動産会社に問合せをし、商談を進めます。

不動産会社に査定を依頼する

オーナーチェンジを行う場合、または入居者の退去後は、
不動産会社に物件の査定を依頼します。

不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を開始する

依頼したい不動産会社を選んで、媒介契約を締結し売却活動を始めます。

現状渡しで売却したい場合には、買主から値引き交渉が行われることも考えられます。

先にリフォームが必要かどうか把握しておいて、価格設定することが大切です。

買主決定後、売買契約を結び、所有権移転登記を行う

買主と売却価格が決まったら、売買契約を結んで所有者移転登記を行います。

この際、敷金の返還義務に注意が必要です。

オーナーチェンジをした場合は敷金の返還義務は新しいオーナーに引き継がれるため、
元のオーナーから新しいオーナーへ敷金分の金額を支払う必要があります。

新しいオーナーは、入居者の退去時に敷金を支払う必要があります。

また、所有権移転登記の後に入居者から家賃が振り込まれている際にも、
日割りの金額を買主へ支払う必要があります。

オーナーチェンジの場合は入居者へ変更通知をする

売買契約の締結や売却金額の支払い、物件の引き渡し、所有権移転登記が終わったら、
物件の入居者に対してオーナーが変更した旨を通知する必要があります。

オーナー変更に関して入居者の許諾はいりませんので、事後通知でも問題ありません。

変更通知の際は以下の項目を記載しましょう。

オーナーが変更された日付
賃貸借契約が内容はそのままに元のオーナーから新しいオーナーに引き継がれたこと
敷金の返還義務が元のオーナーではなく新しいオーナーに引き継がれたこと
家賃の新しい振込先
元のオーナーと新しいオーナーの名前・住所・連絡先

また、通知を行う際には、入居者から同意書をもらっておくと
後々のトラブル回避につながります。

賃貸中の物件を売却するのに必要な書類

賃貸中の物件を売却する際に必要な書類は以下のとおりです。

入居者とオーナーの間で結んだ賃貸借契約書
管理会社とオーナーの間で結んだ管理委託契約書
修繕・リフォームの履歴が分かる書類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に用意しておく必要があります。

賃貸中の物件を高く売却するコツ

賃貸中の物件は空き家と比べて売却価格が低くなる事が多いですが、
できるだけ高く売りたいと思うものです。

それにはまず、不動産会社を慎重に選んで媒介契約を結ぶ事が重要です。
査定金額だけで不動産会社を選ぶのはおすすめしません。

実績や不動産会社のサポート体制などをチェックし、
査定金額以外も含め、総合的に判断するのがおすすめです。

まとめ

不動産投資用として保有しているマンションや一軒家は、賃貸中でも売却できます。

買主が決まったら必要書類を用意して、不動産会社と媒介契約を結びます。
その後、売買契約の締結や売却金額の支払い、物件の引き渡し、所有権移転登記を行います。

オーナーチェンジの場合は、対象物件の入居者に対する
オーナーの変更通知も忘れずに行ってください。

賃貸中の物件を売却する方法を事前に把握してスムーズな売却ができるようにしましょう。

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