離婚時のマンション売却について。住み続けることは可能?

目次

• ○  離婚した場合のマンションの使用方法
• ・どちらかがそのまま住み続ける
• ・売却する
• ・賃貸物件にする
• ○  売却しない場合のトラブル
• ・財産分与がうまくいかない
• ・売却したいときに売却できない
• ・ローンの滞納に気づかない
• ○  離婚後と離婚前、マンション売却はどちらが良い？
• ・離婚後
• ・離婚前
• ○  マンションのローンが残っている場合の売却方法
• ・アンダーローン
• ・オーバーローン
• ・任意売却のメリット・デメリット
• ・任意売却ができない場合
• ○  マンションのローンがない場合
• ・不動産会社に仲介依頼する
• ・不動産会社が買取
• ○  離婚時マンション売却をする際の注意点
• ・財産分与
• ・贈与税
• ・売却のタイミングは離婚後
• ○  売却せず住み続ける場合の注意点
• ・名義変更を行う
• ・名義変更は承諾が必要
• ○  まとめ

離婚した場合のマンションの使用方法

離婚時に、マンションを所有していた場合、
そのマンションの使用方法には、どのような場合があるのでしょうか。

色々なケースをご紹介します。

どちらかがそのまま住み続ける

離婚してもどちらかが、住み続けるというのも選択肢の一つになります。

また、お子様がいる場合、学校を変更したくないとゆう理由で、
そのまま住むことを選択されることも多いです。

売却する

離婚時に所有しているマンションは、
思い出を引きずりたくない、現金化して分けたいという理由から
売却する人が多いです。

売却することで、離婚後のリスクも少なくなる傾向があります。

賃貸物件にする

賃貸物件として活用すれば、定期的な収入源となります。

売却するよりは、賃貸物件にしたほうがよいと考える人もいます。

賃貸物件として貸し出す場合には、リスクもあります。

すぐに入居者が見つからない場合などもあるため
経営方針を離婚前に考えておく必要があります。

売却しない場合のトラブル

マンションを売却しない場合の、
トラブル事例についてご紹介します。

財産分与がうまくいかない

マンションは、財産分与の対象となりますが、
マンション自体を半分に分けることはできません。

売却して現金化する方法、またはマンションは残すが、
そのマンションの価値に相当する半額を渡す方法があります。

売却したいときに売却できない

マンションを売却するには、名義人に売却の意思がないとできません。

問題になりやすいのが、名義人が夫婦共有名義である場合です。

一方が売却したいと思っていても、
もう一方の同意も得られなければ売却することができません。

同意を得るためには、連絡を取る必要があることや、
時間がかかるので、トラブルになりやすいです。

ローンの滞納に気づかない

ローンの名義人が別れた配偶者の場合、ローンを払いたくないなどの事情で
ローンの滞納が発生することがあります。

その場合連帯保証人に返済義務があり、
一括返済を強いられることもあります。

ローンの滞納は夫婦であれば気づくことは簡単ですが、
離婚した夫婦の共同名義の場合はなかなか気づくことが難しいです。

離婚後と離婚前、マンション売却はどちらが良い？

マンションを売却する時期は、離婚後、離婚前、どちらが良いのでしょうか。

それぞれのメリット・デメリットを紹介します。

離婚後

メリット
離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになります。
この場合は、贈与税がかからないのがメリットです。

デメリット
離婚後、元配偶者と連絡が取れない場合や、
ローンの滞納が起こる場合もあります。

そうするとトラブルが起きやすくなるので
離婚前によく話し合っておくことが重要です。

離婚前

メリット

離婚前に売却できた場合は、マンションを現金化できるので、
そのお金を新居費用や引っ越し代などに充てられるのがメリットです。

任意売却では、名義人や連帯保証人が協力して売却を進めなければならないため
任意売却を選択の場合は、離婚前がよいといえます。

デメリット

マンションを売るには、数ヶ月の時間がかかります。

そのため、マンションが売却できたら離婚と考えている場合は
マンションが売れなければ、結婚生活が長引く可能性があります。

マンションのローンが残っている場合の売却方法

マンションのローンが残っている場合、
どのような売却方法があるのか、ご紹介します。

アンダーローン

アンダーローンとは、
ローンの残高が売却額より小さく、
売却時の利益でローンを完済することができることです。

オーバーローン

オーバーローンとは、ローンの残高が売却額より大きく、
売却後も残債が残ることです。

マンションを売却した後も残債の支払いを続けることが出来る場合は、
売却することが可能です。

残債を支払うことができない場合は、通常の売却はできません。
金融機関の承諾を得てから抵当権を外して
売却する任意売却という方法を行います。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却は、オーバーローンの場合に選択できる売却方法です。

メリットは、ローン一括返済が出来なくても売却できること。
また、競売よりも高く売れる可能性がありますが、
スムーズに売却できる保証はありません。

売却後もローンの返済義務は残ることや、
新たにローン契約ができないことがデメリットです。

任意売却ができない場合

任意売却を利用するには条件があるので注意が必要です。

・管理費・修繕積立金の滞納がない
・不動産の共有名義者、連帯保証人全員の同意がある
・物件が差し押さえられていない
・住宅ローン契約している金融機関の同意があること
・市場価値のある物件であること

これらのことが任意売却を使用できる条件になります。

マンションのローンがない場合

ローンがない場合には、2つの売却方法ができます。それぞれの売却方法を説明しましょう。

不動産会社に仲介依頼する

不動産会社に仲介を依頼して、マンションを売却するのが一般的な方法です。

複数の不動産に査定をしてもらい、
より良い条件の不動産会社と媒介契約を結んで、売却します。

売却までには、3～6ヶ月程
時間かかることが多いです。

不動産会社が買取

不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法もあります。

その場合、買取までの期間が1週間程度で済むのがメリットですが、
通常の売却方法と比べると、
売却価格が下がってしまうことがほとんどで、
売却価格の相場の約7割程度になります。

離婚時マンション売却をする際の注意点

離婚によってマンションを売却する際には、
いくつか注意したいことがあります。

財産分与

離婚時に、離婚する相手に財産分与を請求することができます。

財産分与は、マンションの名義人が1人であっても、
売却益は基本的に折半できます。

贈与税

金銭によって財産分与する場合は、原則として税金は必要ありませんが
財産分与の金額が、相当額を大幅に上回る場合には、
贈与税が発生することがありますので注意が必要です。

売却のタイミングは離婚後

売却のタイミングは、離婚前より離婚後のほうがよいでしょう。

離婚後であれば、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、
贈与税は必要ありません。

売却せず住み続ける場合の注意点

離婚後も、マンションを売却しないケースがあります。

その大きな理由としては、住み馴れた家で生活を続けるためです。

ただし、物件の名義次第で、住み続ける場合にも注意が必要になります。

名義変更を行う

離婚後も夫名義のマンションに妻が住み続けることもあります。

その場合、マンションの所有権を変更しなければなりません。
これを所有権移転登記といいます。

所有権移転登記の手続きを司法書士に委託する場合、
3万円～5万円程度の費用が必要です。

また、所有権移転登記を行う理由が、
財産分与や慰謝料で所有権を移転する場合は、
贈与税の課税対象外となります。

名義変更は承諾が必要

住宅ローンの残務がある場合、
ローンを借り入れている債務者の名義変更をおこなう場合もあります。

この住宅ローンの名義変更には、債権者の銀行など承諾が必要になります。

しかし、住宅ローンを配偶者に変更する場合や、
夫婦名義の住宅ローンを単独名義に変更する場合は、
債権者の承認を得ることが非常に難しい場合があります。

まとめ

離婚時に、のちのちトラブルになりやすい問題の一つとして
マンションをどうするかということがあります。

売却するのか、ローンの返済はどちらが行うのかなど、事前に決めておきましょう。

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