枚方市で不動産投資を考えるなら？物件選びで確認したい賃貸需要と収支の考え方

「枚方市で収益物件を買ってみたい」

「投資用マンションを探しているけれど、何を基準に選べばいいかわからない」

「利回りが高い物件なら買っても大丈夫？」

不動産投資を始めようとすると、最初に目に入りやすいのが物件価格や利回りです。

もちろん収益性は重要ですが、利回りの数字だけで投資物件を決めるのはおすすめできません。

不動産投資では、

• どんな人が住みそうなのか
• 家賃はいくら取れそうなのか
• 空室になった場合に次の入居者が見つかるか
• 今後どの程度の修繕が必要か
• 将来売却するときに需要があるか

といった点まで考える必要があります。

枚方市は大阪方面・京都方面への移動を考えやすい地域ですが、市内でも枚方市駅周辺、樟葉、香里ケ丘、牧野、長尾、津田などで住宅の特徴は異なります。

今回は、枚方市で不動産投資を検討されている方に向けて、収益物件を見るときに確認したいポイントやエリアごとの考え方をご紹介します。

不動産投資は「高い利回り＝良い物件」とは限らない

投資物件を見ると、

「表面利回り10％」

「利回り12％」

といった数字が表示されていることがあります。

数字だけを見ると、利回りが高い物件ほど魅力的に見えます。

しかし、不動産投資で本当に重要なのは、

実際に家賃収入が入り続けるか

ということです。

例えば、利回りが高くても半年間空室になれば、その期間の家賃収入はありません。

さらに、

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費
• 火災保険
• 入居募集費用
• 設備交換費用

などが発生します。

そのため、表示されている利回りだけではなく、実際の支出を差し引いた後にどの程度収益が残るのか確認することが大切です。

まず「誰に貸す物件なのか」を考えてみる

投資用不動産を購入するときに大切なのが、入居者のイメージです。

例えば、

「駅に近い1Kだから単身者向け」

「3LDKなので子育て世帯向け」

「駐車場付き戸建てなので車を利用する家族向け」

など、物件によってターゲットは変わります。

ターゲットが決まると、

• 必要な間取り
• 駅までの距離
• 駐車場
• 周辺施設
• 家賃設定
• 求められる設備

なども見えてきます。

単に価格が安い物件を買うのではなく、

「この物件を借りたい人は誰なのか」

を考えてみることが、不動産投資では非常に重要です。

枚方市駅周辺で投資物件を見るとき

枚方市駅周辺で物件を検討する場合は、交通利便性を重視する入居者を想定しやすくなります。

駅への距離だけでなく、

• スーパーや商業施設
• 医療機関
• バス路線
• 通勤・通学のしやすさ

なども確認しておきたいポイントです。

単身者向けマンションなのか、ファミリー向けマンションなのかによってもチェックする内容は変わります。

「駅に近いから大丈夫」と判断するのではなく、周辺に同じような賃貸物件がどのくらいあるのかも確認しておきましょう。

樟葉周辺ではファミリー需要も意識する

樟葉周辺で投資物件を考える場合、ファミリー世帯を意識した物件も候補になります。

例えば、

• 2LDK・3LDK
• ファミリー向けマンション
• 戸建て賃貸
• 駐車場付き住宅

などです。

ファミリー向け物件では、一度入居すると比較的長く住んでもらえる場合があります。

一方で、家賃が高すぎると購入住宅と比較されることもあるため、周辺の賃貸募集状況を確認しながら家賃設定を考える必要があります。

香里ケ丘周辺は「住環境」を見る

香里ケ丘周辺では、駅までの距離だけではなく、住宅地としての環境も重要です。

ファミリー世帯の場合、

• スーパーまでの距離
• 学校
• 公園
• 病院
• バス交通
• 駐車場

などを重視することがあります。

そのため、投資物件を見る際も、

「駅徒歩何分だから」

だけではなく、

実際に家族が生活しやすい場所か

という視点で確認するとよいでしょう。

長尾・津田方面は物件ごとの差を確認する

長尾・津田方面では、マンションだけではなく戸建てや土地を含めて検討するケースもあります。

このような地域では、駅距離だけでなく、

• 車での移動のしやすさ
• 駐車スペース
• 道路幅
• 買い物環境
• 建物の広さ

などが賃貸需要に影響することがあります。

同じ地域でも、駅から離れると物件ごとの条件差が大きくなりやすいため、現地を確認することが重要です。

投資物件を見るときは「現在の家賃」だけを信用しすぎない

オーナーチェンジ物件などでは、

「現在家賃8万円で賃貸中」

といった情報があります。

しかし、その家賃が将来も同じとは限りません。

現在の入居者が退去した後、

「次も8万円で募集できるのか」

を考える必要があります。

周辺の類似物件が7万円前後で募集されている場合、次回募集では家賃を下げる必要があるかもしれません。

購入前には、

現在の家賃と周辺相場の家賃を比較する

ことをおすすめします。

空室になった場合のシミュレーションをしておく

不動産投資では、常に満室とは限りません。

例えば毎月8万円の家賃が入る物件でも、2か月空室になれば年間16万円の家賃収入がなくなります。

さらに入居者を募集するときには、

• 広告費
• 清掃費
• クロス張り替え
• 設備修理

などが必要になる場合があります。

収支計画を立てる際には、

「1年間ずっと満室だった場合」だけではなく、「空室が発生した場合」も計算しておく

ことが大切です。

修繕費は必ず発生すると考える

建物は時間が経つほど修繕が必要になります。

戸建てなら、

• 外壁
• 屋根
• 給湯器
• エアコン
• キッチン
• 浴室
• トイレ

など。

マンションなら、室内設備に加えて管理費や修繕積立金などの負担があります。

例えば購入直後に給湯器が故障すれば、いきなりまとまった費用が必要になることもあります。

そのため、購入資金をすべて頭金などに使うのではなく、修繕用の資金を残しておくことも大切です。

築古物件は「価格が安い」だけで決めない

築年数が古い物件には、購入価格を抑えやすいという魅力があります。

しかし、その分、

• 設備交換
• 雨漏り
• 配管
• 外壁
• 屋根
• 給湯器
• 室内リフォーム

などの費用が早い段階で発生する可能性があります。

例えば、

700万円で購入できる物件でも、

購入後に200万円の修繕が必要なら、実質的には900万円の投資です。

物件価格だけではなく、

購入後にどのくらい費用が必要になりそうか

まで確認しましょう。

マンション投資では管理状況も重要

区分マンションを購入する場合、室内だけを見て判断するのはおすすめできません。

確認したいのは、

• 管理費
• 修繕積立金
• 大規模修繕の予定
• 管理組合の状況
• 共用部分の状態
• 駐車場
• 空室状況

などです。

室内がきれいでも、建物全体の管理状態に問題があれば、将来的な資産価値や維持費に影響する可能性があります。

融資は「借りられる金額」だけで考えない

不動産投資では融資を利用する方も多いと思います。

しかし、

「銀行が貸してくれるから買う」

という判断は慎重に行う必要があります。

毎月の返済額に加えて、

• 空室
• 修繕
• 固定資産税
• 保険
• 管理費

なども発生します。

家賃収入が一時的に減った場合でも返済を続けられるよう、余裕を持った計画を考えておきましょう。

現地確認はできるだけ行う

投資物件の場合、

「自分が住むわけではないから現地を見なくてもいい」

と思われることがあります。

しかし、現地へ行くことで初めてわかることがあります。

例えば、

• 駅から実際に歩いた時間
• 坂道
• 夜道の明るさ
• 周辺の騒音
• スーパーまでの距離
• 近隣建物
• 道路の交通量
• 物件の管理状態

などです。

資料上は徒歩10分でも、実際に歩くと坂道が続くこともあります。

入居者目線で周辺を確認してみることをおすすめします。

「買った後にどう売るか」まで考えておく

不動産投資では家賃収入だけではなく、最終的に売却する場面も考えておきましょう。

例えば10年後、

「この物件を誰が買うのか」

という視点です。

• 次の投資家へ売却する
• 実需の購入者へ売る
• 土地として売る
• 入居者付きで売却する

など、出口は物件によって異なります。

購入価格が安いだけではなく、

将来的に売却しやすい物件かどうか

も投資判断の一つになります。

投資物件の収支を見るときに確認したい項目

物件資料を見るときは、家賃収入だけでなく次のような項目も整理してみましょう。

• 年間家賃収入
• 想定空室期間
• 管理費
• 修繕費
• 固定資産税
• 火災保険
• 入居募集費用
• ローン返済
• 将来の設備交換費

これらを差し引いた後に、

「実際に年間いくら残りそうなのか」

を見ることが大切です。

表面利回りではなく、実際の手残りを意識するようにしましょう。

初めての不動産投資ほど「買わない判断」も大切

物件を探していると、

「この物件を逃したら次はないですよ」

と言われることもあるかもしれません。

ただ、不動産は数百万円、数千万円単位の投資です。

わからないことが多い状態で無理に購入する必要はありません。

例えば、

• 家賃相場がわからない
• 修繕費が読めない
• 融資条件が厳しい
• 周辺需要に不安がある
• 出口戦略が見えない

という場合には、一度見送ることも大切です。

「買う物件を探す」のではなく、

条件に合う物件が出たら買う

という考え方も、不動産投資では重要です。

よくあるご質問

Q．利回りは何％あれば良い物件ですか？

一律に何％なら良いとは判断できません。

立地、築年数、空室リスク、修繕費、融資条件などを含めて考える必要があります。

Q．枚方市では単身者向けとファミリー向け、どちらが良いですか？

地域や物件によって異なります。

駅周辺と郊外では入居者ニーズも変わるため、周辺の賃貸需要を確認したうえで判断します。

Q．中古戸建てを賃貸にする投資もできますか？

可能です。

ただし、購入価格だけでなくリフォーム費用や設備交換、将来の修繕費も含めて収支を計算しましょう。

Q．オーナーチェンジ物件なら空室の心配はありませんか？

現在入居中でも、将来退去する可能性はあります。

現在の家賃が周辺相場と合っているかも確認しておくことが大切です。

Q．古い物件の方が利回りが高いのでおすすめですか？

必ずしもそうではありません。

築古物件は修繕費が増える可能性があるため、購入後の費用を含めて判断しましょう。

Q．投資用不動産に住宅ローンは使えますか？

通常、自分が住む住宅向けの住宅ローンではなく、投資用不動産向けの融資を検討します。

条件は金融機関や物件によって異なります。

Q．空室期間はどのくらい見込めばいいですか？

エリアや物件タイプ、家賃設定などによって異なります。

周辺物件の募集状況を参考にしながら余裕を持って収支計画を立てましょう。

Q．管理会社は必要ですか？

ご自身で管理する方法もありますが、家賃管理や入居者対応、修繕手配などを管理会社へ委託する方法もあります。

費用と業務内容を比較して判断しましょう。

Q．購入前に入居者の情報を確認できますか？

オーナーチェンジ物件の場合、契約内容や賃貸条件など確認できる資料があります。

個人情報に配慮しながら、確認できる範囲を不動産会社へ聞いてみましょう。

Q．売却することまで考えて購入した方がいいですか？

はい。

将来どのような買主へ売却できそうかを考えておくことは、投資判断の重要なポイントです。

株式会社CSV住研 代表 川島潤也からのコメント

不動産投資のご相談では、

「利回りが高い物件を買えば大丈夫ですか？」

という質問をいただくことがあります。

ただ、私は利回りだけで判断するのは注意が必要だと考えています。

例えば表面利回りが高くても、

空室が長期間続いたり、

購入直後に大きな修繕が必要になったり、

次の入居者を募集するときに家賃を下げなければならなかったりすると、

実際の収益は大きく変わります。

だからこそ、

今いくら家賃が入っているかだけではなく、これからも入居者から選ばれる物件なのか

を見ることが重要です。

枚方市でも地域によって物件の特徴や入居者ニーズは異なります。

単身者向けなのか、ファミリー向けなのか。

駅への近さを求めるのか、駐車場や広さを求めるのか。

その地域で暮らす方の目線で物件を見る必要があります。

また、購入時から将来の売却まで考えておくことも大切です。

株式会社CSV住研では、枚方市の不動産売買だけでなく、賃貸・管理も行っておりますので、投資物件の購入後の運用も含めてご相談いただけます。

「まだ買うと決めていない」

という段階でもお気軽にご相談ください。

お問い合わせ
https://csvjyuken-hirakata.com/inquiry/

まとめ｜枚方市の不動産投資では「購入後」をイメージする

不動産投資では、物件を購入することがゴールではありません。

購入した後、

• 入居者が見つかるか
• 家賃を維持できるか
• 修繕費はいくら必要か
• ローン返済を続けられるか
• 将来売却できるか

を考えることが重要です。

特に物件資料に記載されている利回りだけでなく、

空室・修繕・管理費などを含めた実際の収支

を確認しましょう。

そして、枚方市内でも地域によって賃貸需要や物件タイプは異なります。

周辺の賃貸相場や競合物件を確認し、ターゲットとなる入居者に合った物件を選ぶことが、長期的な運用を考えるうえで重要です。

枚方市で投資用不動産をお探しなら株式会社CSV住研へ

株式会社CSV住研では、枚方市を中心に不動産の売買・賃貸・管理・リフォームを行っています。

例えば、

「初めて収益物件を購入したい」

「投資用マンションを探している」

「中古戸建てを購入して賃貸にしたい」

「現在の家賃が適正なのか知りたい」

「投資物件を購入した後の管理も相談したい」

「利回りだけではなく実際の収支を確認したい」

「将来売却しやすい物件を探したい」

といったご相談も承っております。

投資物件は、購入価格だけでは判断できません。

地域の賃貸需要や管理、修繕、将来の売却まで含めて検討することが大切です。

まずはご希望の投資方針や予算をお聞かせください。

お問い合わせ
https://csvjyuken-hirakata.com/inquiry/

会社概要

会社名
株式会社CSV住研

代表者
川島 潤也

所在地
〒573-0031 大阪府枚方市岡本町1-3

TEL
072-845-6200

FAX
072-845-6202

E-mail
info@csvjyuken-hirakata.com

免許番号
大阪府知事（1）第066592号

業務内容
賃貸・売買・管理・リフォーム

営業時間
9:30～19:00

定休日
木曜日
※1月～3月は無休（年末年始を除く）